7月2日，一項影響深遠(yuǎn)的樓市新政公布了!國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)在中國政府網(wǎng)全文發(fā)布，《意見》明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

　　《意見》指出，以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實現(xiàn)全體人民住有所居。

　　《意見》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金;由政府給予政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)。城市人民政府要堅持供需匹配，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，制定年度建設(shè)計劃，并向社會公布;加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)督，強(qiáng)化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。城市人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房負(fù)主體責(zé)任，省級人民政府負(fù)總責(zé)。

　　《意見》提出以下支持政策：進(jìn)一步完善土地支持政策;簡化審批流程;給予中央補(bǔ)助資金支持;降低稅費負(fù)擔(dān);執(zhí)行民用水電氣價格;進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。

　　《意見》要求，各地要做好政策銜接，各有關(guān)部門和單位要強(qiáng)化協(xié)作，確保各項政策落實到位。 據(jù)新華社

　　>>熱事熱議

　　@剪刀手愛德華的剪刀：這消息來得太迅猛，容我先消化消化再說。

　　@小船變游輪：對于我們這些賬戶里沒多少存款的年輕人來說，是件好事兒!錢不多也不用擔(dān)心沒地方住。

　　@花自開水自流我自向天笑：希望這次的樓市調(diào)整政策可以發(fā)揮應(yīng)有作用，不要成為一小部分人鉆漏洞斂財?shù)氖侄巍?/p>

　　@寒夜行路人：哦，看來買商品房的要笑了。

　　@指南梯田:會不會空置的住宅也可以變公租房啊?

　　@你們的大飛：希望盡快出試點落地。

　　@宋朝蘇南坡：保障性住房真的是實實在在的利民政策!

　　@新號新月：保障型住房要最后是低收入人群和困難戶住進(jìn)去才行!

　　>>熱點釋疑

　　5問保障性租賃房屋

　　Q1保障性租賃住房主要針對哪些人?

　　主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。

　　房屋規(guī)格以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

　　至于此類住房準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積，則由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。

　　Q2此類房源從哪來?

　　(一)新建!這些土地可用于建設(shè)保障性租賃住房

　　(1)集體經(jīng)營性建設(shè)用地

　　人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;應(yīng)支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房;建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

　　(2)企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地

　　人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式;允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房。

　　(3)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑面積占比上限提高部分

　　人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅;鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

　　(4)住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例提高部分

　　人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，應(yīng)按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，在編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時，單列租賃住房用地計劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近和城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動;保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。

　　(二)改建!這些非居住存量房屋可改建為保障性租賃住房

　　除了利用土地新建保障性租賃住房之外，還有改建的部分。對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房;用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款。

　　Q3有什么支持政策?

　　(一)進(jìn)一步完善土地支持政策(即上個問題提及的5種房源渠道，這些都是對保障性租賃房屋強(qiáng)有力的支持);

　　(二)簡化審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，由相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段。實行相關(guān)各方聯(lián)合驗收。

　　(三)給予中央補(bǔ)助資金支持。中央通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。

　　(四)降低稅費負(fù)擔(dān)。綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

　　(五)執(zhí)行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　(六)進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。這包括兩個方面：(1)加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。(2)支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。企業(yè)持有運(yùn)營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

　　Q4政策落實后會對樓市產(chǎn)生什么影響?

　　(1)直接導(dǎo)致租房價下降，并緩解住房難問題

　　新建和改建保障性租賃房屋，市場上住房供應(yīng)量將會大增，而且是低成本的住房，這勢必會進(jìn)一步遏制大城市的房屋租賃價格。

　　(2)城市租金水平下滑，會遏制房價上漲

　　租金下降，一些并不是特別剛需的群體可能就不需要那么著急買房。租房群體增加，剛需類型的購房群體自然就是要減少。而租金下降導(dǎo)致投資出租的回報率更低，會遏制房價上漲，抑制租房投資客的投資積極性。 綜合中國政府網(wǎng)等

　　Q5為什么2021年成為“租房年”?

　　這是因為此前，長租公寓模式遭遇了一場大潰敗。

　　2016-2017年的那一輪房價大漲之后，政策上決定鼓勵長租公寓產(chǎn)業(yè)。結(jié)果大量民間資金涌入，采用互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的玩法，高價搶房源、低價促銷，鼓勵長租戶貸款一次性支付若干年的租金。想通過炒作概念、上市等方式變現(xiàn)，通過一次性獲得長期租金來牟利。結(jié)果這個模式遭遇了大潰敗，很多長租公寓企業(yè)破產(chǎn)，不僅拖累了業(yè)主，也拖累了租戶。 由此，大家意識到：只有踏踏實實建立“保障性租賃住房”體系，才能解決新市民、年輕人的住房問題。

　　在這個過程中，政府一定要讓利，讓租賃住房的成本真正降下來，模式才能成立。

　　此次出臺的新政壓低了土地成本。比如農(nóng)村集體土地直接入市，沒有了征地、招拍掛等環(huán)節(jié)，土地成本至少降低一半，甚至只有三分之一。在這樣土地上建設(shè)的廉租房，當(dāng)然有條件“廉價”。閑置、低效的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等房屋，可以在“不補(bǔ)繳土地價款”的情況下“允許改建為保障性租賃住房”，也將大大降低租賃住房的土地成本，還可以解決控制問題，可謂一石多鳥。 劉曉博/文

　　結(jié)語

　　保障性住房確實是現(xiàn)階段能夠為年輕人提供的一種高性價比選擇，但解決住房問題不能只靠這一條出路，我們真正需要思考的，是如何能夠?qū)崿F(xiàn)資源的匹配，以及“租購?fù)瑱?quán)”的盡早落實。