11月17日，《西安市住房租賃試點工作實施方案》正式對外發布。方案明確，西安市將加快推進政策性租賃住房建設管理與市場化租賃住房運行管理協調發展，逐步形成供給主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，使全體城鎮居民“住有所居、居有所宜”。

目標 2022年底至少新增高品質租賃住房12萬套（間）

　　方案提出，將完善住房租賃機制體制，到2022年底，基本建成信息共享、便民高效、監管有力的全市住房租賃服務平臺，形成市場規則明晰、權益保障充分的住房租賃保障體系，實現城鎮居民住有所居的目標。

　　增加租賃住房市場供應。2020年至2022年，新增高品質租賃住房不低于12萬套(間)，其中新建、改建租賃住房共計不低于6萬套(間)，盤活存量住房不低于6萬套(間)。

　　培育規?；幏痘袌龉黧w。到2022年底，培育住房租賃企業總數不低于30家，其中房源在1000套(間)或面積達到3萬平方米以上的專業化規?；赓U企業不少于20家。

　　搭建住房租賃服務平臺。2020年底前上線運行西安市住房租賃服務平臺，將現有住房租賃企業、中介機構等與租賃住房相關的經營主體納入平臺交易范圍，提供房源透明、交易透明、監管透明的新型租賃市場服務。

　　穩定住房租金水平。基于居民房價收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標，確定租金價格指數合理區間，2020—2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮居民人均可支配收入增幅。

　　加強住房租賃市場監管。確保新成立的住房租賃企業信息報備率達100%。

　　大力促進住房租賃合同網簽備案。著力實現住房租賃合同網簽、備案一體化，推行住房租賃行業信用體系建設，建立全市住房租賃市場監測分析和預警體系。至2022年底，新增租賃住房房源和住房租賃合同網簽備案率基本達到100%。

發展方向 注重建立與職住平衡相適應的租賃住房空間戰略

　　方案明確，將形成適當發展城三區中心城區，合理規劃雁塔、長安、未央、灞橋地區，優先扶持高新、經開、曲江、浐灞、港務、航天地區，長遠規劃西咸新區、航空、鄠邑、高陵地區等，注重建立與職住平衡相適應的租賃住房空間戰略。

　　在重點發展區域，將突出閑置住房經提升盤活后進入住房租賃市場。充分認識二環內高密集度居住環境現狀，引入專業化住房租賃企業，重點通過對老舊小區和棚戶區進行拆遷改造、環境綜合整治，收儲社會閑置住房，提升住房內在品質，著力打造宜居的小戶型租賃住房。城區內老舊住宅小區密度相對較大的區域，以存量改造更新為主、增量開發建設為輔。

　　同時，突出城市環境與居住品質和諧發展;突出提高軌道交通沿線住房利用率;突出住房供應的科學性和前瞻性;突出科學規劃具有保留價值的老廠區廠房，經改造更新后發展租賃住房，發揮再利用價值。以城市總體規劃和區域發展規劃為指引，對于具有歷史沉淀價值的廠區、老廠房，在保留原有印記打造特色街區的基礎上，可適當通過改建方式增加租賃住房供應，提高區域活躍度。

　　積極培育發展校園周邊住房租賃市場，在解決教育居住問題同時，統籌發展教育配套產業，促進教住協同發展。統籌規劃商貿密集區、步行街區、特色街區周邊租賃住房發展。合理配置醫療機構及科研院所周邊租賃住房供應，滿足多元化租住需求。

重點服務人群 注重多維度的租賃住房需求

　　將高度重視人才戰略對城市發展的重要性，以滿足各類人才多層次住房需求為目標，注重住房的使用效率和居住品質，充分體現人文關懷，增加公共社交空間，提升社區空間品質，提供專業化住房租賃服務，營造環境適宜的租住環境。

　　充分考慮產業工人、醫療教育科研等領域職工階段性住房需求，以促進職住平衡、產城融合為出發點，強化產業、醫療、教育的居住配套，加強住房租賃戰略實施與政府產業升級、職工安居保障需求深度融合，注重人居環境質量和物業服務水平提升，為城市發展提供相應的居住功能支撐。

　　高度關懷城市基礎服務人員租住需求，選擇交通、生活便利區域，統籌建設藍領公寓，解決城市運轉所必須的保潔、保安、餐飲、物業等服務性行業外來務工人員租房難問題，提高城市凝聚力和親和力。

　　充分認識新市民、外來務工人員對城市經濟發展的重要作用，樹立“長租即長住，長住即安家”的理念，注重多維度的租賃住房需求，在解決基本居住的同時，提高新市民、外來務工人員的城市融入度。

關注1

租賃住房房源怎么解決

將多渠道增加房源滿足多元化住房需求

　　方案明確，我市將多渠道增加租賃房源，以滿足多元化住房需求。

　　●增加租賃住房用地供應。推進土地供給側結構性改革，將租賃住房用地納入用地供應計劃，優化住房用地供應結構，確保租賃住房用地與年度目標任務總量相適應。

　　新建租賃住房戶均面積為60平方米左右，最大不超過90平方米。

　　●引導我市企業、大專院校利用自有居住用地，統一規劃建設一批符合產業員工、青年教師等群體居住需求的租賃型住房。鼓勵利用自有居住用地新建租賃住房的戶型面積控制在90平方米以下。

　　●統籌增加政策性租賃住房供應。建立完善政策性租賃住房體系，有效增加政策性租賃住房實物供應，更好解決我市新市民階段性住房需求。

　　●鼓勵企業自持運營租賃住房。引導社會企業引入專業化住房租賃機構開展合作經營，將自有閑置住房轉變為租賃住房供應。

　　●促進閑置房產資源再利用。通過完善配套設施、調整戶型、提升品質等方式改建閑置商業用房、工業廠房等為集約式租賃住房，改建后的租賃住房在經營期內可享受民用水電價格標準，戶型面積應控制在45平方米以下，不得分戶登記、不得分割銷售。

　　●盤活存量閑置住房。鼓勵專業化、規?；》孔赓U企業以收購、長期租用、受托經營等方式籌集閑置住房用作租賃房源。鼓勵個人、社會機構將產權明晰、功能完善、質量合格的存量住房經品質提升后投入住房租賃市場。

　　●發展地鐵上蓋、交通樞紐周邊租賃住房項目建設。各區縣、開發區可通過加強規劃統籌、完善政策配套，促進土地資源的集約利用、城市功能結構的優化提升，選擇生產生活便利、租賃需求集中的地鐵上蓋及交通樞紐區域建設租賃住房，促進城市區域平衡、適度集中發展。鼓勵軌道交通樞紐站點半徑800米內的新建商品住房用地配建租賃住房，項目配建比例由各區縣、開發區結合本區域租賃住房需求確定。企業配建租賃住房自持年限應不低于十年，自持期滿后方可對外銷售。

　　●統籌推進老舊小區經改造后發展租賃住房。選擇租賃需求旺盛區域的老舊小區改造項目，在老舊小區市政配套基礎設施、環境及配套設施、公共服務設施等房屋外部品質改造提升的基礎上，與居民協商一致后，引入專業化租賃企業統一收儲，將住房經內部改造提升后對外經租，提升老舊小區全生命周期品質。

　　●推動直管公房租賃模式轉型升級。清理、整合現有直管公有住宅房源，將閑置房源經整修改造、品質提升后用于市場化住房租賃，對直管公有非住宅符合住宅條件的，可以按規定改建為租賃住房。

　　●引導城中村、棚戶區安置用房經提升改造后增加小戶型、低租金房源供應。

　　關注2

　　西安將組建國有住房租賃公司

　　培育專業化規?；》孔赓U企業

　　●組建國有住房租賃公司。依托現有國有企業組建市、區兩級國有住房租賃公司，充分發揮國有企業的引領和帶動作用，通過有效增加市場主體，引入市場競爭機制，提高租賃住房建設品質、完善配套設施、提升服務水平，切實改善居民居住條件，推動住房租賃市場高質量發展。

　　●扶持發展多種所有制的住房租賃企業。鼓勵具有一定運營經驗和一定規模運營團隊的民營和混合所有制企業將住房租賃納入經營范疇，開展規?；⒓s化的住房租賃業務，形成各類型住房租賃企業優勢互補、協同發展的良好局面。

　　●發展住房租賃衍生服務機構。鼓勵從事項目投資研究、裝修設計、環保監測、家政服務、金融服務、物業管理等經營業務的機構為住房租賃市場提供專業服務，促進市場主體更加緊密的合作，不斷完善住房租賃市場生態產業鏈。

關注3

不斷建立健全住房租賃交易服務平臺

形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制

　　●建立全市統一的住房租賃服務平臺。充分利用“互聯網+”和大數據技術，構建全市統一的住房租賃服務平臺，通過與西安市社會治理綜合指揮信息平臺對接，實現市、區、街道、社區四級網格化監管和服務體系。通過房源信息發布、房源核驗、租賃合同網上簽約備案等措施，強化住房租賃交易安全，實現住房租賃交易全流程監管。利用住房租賃管理平臺大數據指導租金評估、監測租賃市場、完善租賃政策。

　　●建立平臺信息審核和住房租賃信息發布制度。對申請進入平臺發布租賃信息的住房租賃企業、房地產經紀機構及從業人員真實有效身份進行審查、登記，建立檔案，定期核實更新，對收集的用戶信息嚴格保密。建立住房租賃信息發布制度，制定住房租賃信息發布規則和審核標準，要求企業在平臺展示的房屋圖片與實際相符，并明碼標價;不得發布法律、法規禁止出租的房源信息。

　　●推行租賃合同網簽備案制度。積極推行住房租賃合同網上簽約和備案制度，住房租賃當事人應當在規定期限內，將住房租賃合同通過西安市住房租賃服務平臺進行備案登記，保障住房租賃相關方合法權益，承租人可以持備案的住房租賃合同按照有關規定依法享受基本公共服務和便利。各類經營主體和個人可按規定享受相關稅收優惠和財政獎補政策。

　　●建立住房租賃信用管理體系。在全市統一的住房租賃服務平臺中，建立經紀機構、住房租賃企業及從業人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體系，建立“紅名單”和“黑名單”制度，強化住房租賃信用管理，定期公布住房租賃經營主體信用信息，通過多部門信息共享，形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。

　　●提供住房租賃交易資金監管服務。為租賃當事人提供住房租賃交易資金監管服務。住房租賃企業應在監管合作銀行開立我市唯一的企業住房租賃交易資金監管專用賬戶，分賬核算?？顚Ｓ?，避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為，保障租賃雙方的資金安全，維護當事人合法權益。

關注4

依法登記備案的住房租賃企業

將被給予稅收優惠政策支持

　　●完善住房租賃基本公共服務政策。結合實際情況，適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立非本地戶籍承租人居住證權利清單，逐漸擴大承租人權利，逐步實現“租購同權”的社會保障機制。

　　●明確租賃各方的權利義務。規范住房租賃市場行為，大力推行住房租賃合同示范文本，明確租賃雙方權利義務，保護租賃當事人的合法權益，保障承租人居住穩定，引導租賃當事人依托住房租賃服務平臺實現網上簽約，落實登記備案制度。

　　●加大住房公積金對租賃住房的支持力度。住房公積金繳存職工在西安市行政區域內家庭無房產信息并租住納入住房租賃服務平臺管理房屋的，按照西安地區上年人均月平均房租水平的12倍設定每年提取限額。積極推進住房公積金按月轉賬支付房租，降低租房提取申請門檻，簡化租房提取材料。

　　●落實稅收優惠政策。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，嚴格按照有關政策規定，給予稅收優惠政策支持。

關注5

閑置住房經品質化提升作為租賃住房

每平方米最高可享300元標準補貼

　　方案規定，專項獎補資金實行財政預算編制項目庫管理制度，資金設立、下達、分配、項目儲備、申報、審核、預算編制、細化、調整、績效評價等通過項目庫管理系統實施，按照地方財政專項獎補資金項目庫管理要求和程序編制預算。

　　包括新建改建盤活租賃住房、培育專業化規?；》孔赓U企業、支持住房租賃企業自持經營、支持住房租賃企業多元化融資、充實國有住房租賃企業資本金、建設與優化租賃平臺、開展租賃政策研究、建設存量房源信息庫、建設租賃企業和經紀機構數據庫等。享受獎補資金的新建(含配建)、改建、品質化提升盤活項目應符合本方案規定的戶型面積要求，規模不少于50套(間)或建筑面積不少于3000平方米。

　　支持新建、改建租賃住房，按新建、改建面積給予獎補。新建項目獎補標準最高不超過1500元/平方米;改建項目獎補標準最高不超過1200元/平方米。

　　支持盤活存量住房用于租賃。閑置住房經品質化提升作為租賃住房，且項目具有一定規模、相對集中，按每平方米不超過300元標準給予補貼。

　　推行租賃合同網簽備案。租賃企業將房源信息錄入我市租賃服務平臺進行網簽合同備案，并按要求接受我市資金監管的給予適當網簽備案獎補。經紀機構代理經租個人房源并通過平臺進行網簽合同備案的給予適當網簽備案獎補。每套(間)房每一個備案期限內只可申請1次租賃合同備案獎補。

　　支持住房租賃企業自持經營。對出租自持房源的住房租賃企業，房源實際出租并通過西安住房租賃服務平臺網簽備案的，對自持房源出租面積按每平方米每年100元標準進行經營獎補。

　　支持企業規范化經營，依照我市住房租賃企業信用信息相關管理辦法，對年度信用評級A+和A級企業給予信用獎補。

　　支持住房租賃企業多元化融資。對住房租賃企業成功發行一年以上專項用于住房租賃的企業債券及資產支持債券，由地方財政給予適當獎補。對新建租賃住房項目開發建設貸款給予適當貸款貼息，由地方財政給予一定資金支持。

　　充實國有住房租賃企業資本金。對有新建、改建租賃住房項目納入中央財政支持住房租賃市場發展試點的市屬國有住房租賃企業，采取補充注入資本金方式，充實企業資本，壯大企業規模，補助資金來源為市級財政資金。(趙 輝)