原標題：西安10個小區業委會對話物業 停車難問題咋解決?

　　新《陜西省物業服務收費管理辦法》下月實施

　　華商報與西安市物業辦聯合組織座談會

　　10個小區業委會與10家物業“敞開心扉談”

　　對話1

　　物業服務與收費是否一致

　　業主：物業人員服務及狀態需加強

　　物業：現行收費標準還是15年前的

　　對話2

　　小區建設遺留問題歸誰管

　　業主：需要完整的房屋竣工材料

　　物業：很多建設問題物業是背鍋的

　　對話3

　　小區公共收益及賬目公開

　　業主：小區收益和花費需要更透明

　　物業：公示區域或渠道不一

　　對話4

　　停車位和公共區域咋處置

　　業主：亟需有效利用空間解決停車難

　　物業：停車位少責任不在物業

　　9月1日新的《陜西省物業服務收費管理辦法》將實施華商報聯合西安市房屋物業管理辦公室組織了一場座談會

　　業委會物業公司『敞開心扉談』

　　9月1日新的《陜西省物業服務收費管理辦法》將要實施，物業與業主的矛盾將有可能再次成民生熱點問題。針對此，華商報“用好新條例管好咱的家”系列策劃活動再次啟動。8月22日上午，由華商報聯合西安市房屋物業管理辦公室組織了一場“業委會vs物業公司深度對話”座談會。

　　此次活動邀請到西安市房屋物業管理辦公室、西安市物業協會、西安市人大代表、部分小區業主代表、物業代表、業委會代表等進行面對面交流，就物業收費，建設遺留，水、電、氣、暖代收，業主行為規范管理問題等方面進行了廣泛交流，以期化解小區業主與物業之間的矛盾，解決小區物業在運行過程中的熱點、難點問題。

　　座談會上，西安市物業辦工作人員表示，他們已對全市物業管理情況進行了調研，客觀真實地掌握了我市物業管理現狀，廣泛聽取了各方面的意見和建議，梳理總結了工作中的癥結難點，有的放矢研究解決方案。

　　當日到場的10家品牌物業公司代表包括：高科物業、紫薇物業、龍湖物業、和美物業、金輝物業、中海物業、萬科物業、經發物業、天朗物業、順合物業。10個小區業委會代表分別是：浐灞半島A10A15小區、綠地世紀城A區、西岸國際花園(北苑)小區、盛世長安小區、楓林綠洲小區、繽紛南郡小區、云頂園小區、羅馬西西里小區、華城萬象小區、金裕花園小區。

　　有物業公司負責人稱：“平時站在各自立場，相互抱怨的挺多，但真正坐在一個桌子上，大家敞開心扉談，換位思考一下，都能理解彼此的感受。”

　　小區物業在安全、保潔、維修等方面相關賬目不公開透明

　　小區公共收益、維修資金使用都公示過，可能公示區域或渠道不一樣，導致業主未能及時發現

　　第一回合對話

　　物業服務與收費是否一致?

　　業主：物業人員服務及狀態需加強

　　“首先應該清楚是物業服務而非物業管理，這是很多物業與小區業主起沖突的最直接原因。”未央區一小區業主介紹，該小區已經入住8年，目前消防設施配備不到位，地下室管道維護不到位，造成管道腐蝕，地下室常年漏水，地下室積水深時達到30厘米;消防通道占用嚴重;物業人員服務意識不強，而且態度惡劣;保安形同虛設，來人隨便進入。

　　西安南郊一小區業主表示，該小區業主家里可視門禁壞了，反映給物業后，物業以他們無法維修而拒絕，服務態度也不好;物業公司安全意識淡薄，小區里發生入室盜竊，還有業主家里著火了，物業人員一小時都沒到場。

　　座談會上，業主普遍反映，現在小區物業從業者和安保人員年齡偏大。

　　物業：現行收費標準還是15年前的

　　“如果業主住快捷酒店，絕對不會要求有五星級酒店設施和服務標準。”座談會現場，一位物業公司負責人坦言，現在之所以會出現業主與物業矛盾對立的局面，還是信息不透明造成的。

　　他現場算了一筆賬，以物業公司負責一個5萬平方米、二級物業收費1.2元/平方米、有兩個大門的住宅小區為例，按照物業服務配置，至少需要20名員工，包括項目經理、客服人員、水電工、保安、保潔員等。給員工交完社保，提供宿舍、二餐、服裝、過年過節福利等，算下來客服、水電、安保、保潔人均工資不到3000元。

　　對于有業主提出物業人員年齡偏大的問題，這位負責人表示，現在的物業服務收費標準是15年前物價部門制定的，現在3000元/月工資根本招不到年輕人。

　　第二回合對話

　　小區建設遺留問題歸誰管?

　　業主：需要完整的房屋竣工材料

　　綠地世紀城A區業委會主任黃勝利介紹，西安很多商品房小區已經超過10年，隨著小區使用年限的逐年遞增，部分設施設備老化損壞嚴重，如地庫漏水、水景功能退化或損壞、監控設備老化落伍、門禁系統性不高、各類管線逐漸老化等問題，小區日常管理維護壓力巨大。他表示，目前小區最需要解決的問題主要有兩個，一是沒有完整的房屋竣工資料，二是業委會缺乏熟悉物業管理、設施設備維護和房屋結構方面的人才。

　　楓林綠洲業主委員會主任趙鵬翔表示，目前該小區最需要解決的問題也是沒有小區完整的房屋審批規劃圖和整個小區的竣工資料。對于物業報過來的維修單，比如消防噴淋管道、雨棚等工程，導致沒有辦法明確區分什么是物業應該承擔的費用，什么是公共收益承擔的費用。

　　物業：很多建設問題物業是背鍋的

　　“現在很多業主遇到的問題并非是小區物業的責任或物業可解決處理的。比如房屋出現質量問題、停車位問題、小區違建問題等等。”對很多業主質疑小區物業不作為的說法，現場一位物業公司負責人表示，小區建設遺留問題是小區業主對物業頗有微詞的最主要原因，但物業公司也感覺很冤，因為建設遺留問題的根子在開發商那里，而非物業公司。

　　這位負責人介紹，物業如果是開發商所屬子公司，處理小區建設遺留問題理所應當。但如果是外聘物業公司，則只能配合業主去向開發商維權。而很多業主往往以問題得不到解決為由拒交物業費，讓物業公司也很難辦。

　　第三回合對話

　　小區公共收益及賬目公開

　　業主：小區收益和花費需要更透明

　　收益和維修透明度問題也成為座談會焦點話題。

　　灞橋區一小區業主介紹，該小區物業在安全、保潔、維修等方面都擅自做主，相關賬目不公開透明，比如小區多層住宅很多頂樓屋面漏水嚴重物業百般推諉、公共設施設備維護保養時沒有公示等，物業把自己放在高位上，業主很窩火。

　　繽紛南郡小區業委會主任張建強表示，物業公司應按照服務等級標準，公示其物業費開支情況。實際上，物業服務質量標準難以界定，缺乏考核機制，費用明細不及時公布，容易造成業主對物業不信任。

　　物業：公示區域或渠道不一

　　針對業主質疑物業公司不公開公共收益及維修明細的問題，一物業公司負責人表示，其實有關小區公共收益、維修資金使用都公示過，也許小區物業公示的區域或渠道不一樣，導致很多業主未能及時發現，后期該公司將公示的范圍再擴大一些。

　　西安市物業辦：財務報表公開矛盾就少了

　　對于公開財務報表糾紛問題，西安市物業辦工作人員表示，《陜西省物業服務收費管理辦法》明確要求：物業服務企業要在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示，公示時間不得少于一個月。業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料，物業服務企業應當提供便利。

　　這位負責人表示，物業公司的歸屬業主收益賬目公開了，小區業主知曉了，雙方之間的矛盾和誤會就會減少。

　　第四回合對話

　　停車位和公共區域咋處置?

　　業主：如何有效利用空間解決停車問題

　　熱議的另外一個焦點問題就是小區停車位問題。

　　蓮湖區一小區業主代表介紹，該小區停車位配備嚴重不足，地面停車不規范，嚴重占用消防通道，存在安全隱患，亟需小區業委會和物業拿出切實可行的方案。這位業主代表認為，現在去追究開發商把車位沒有建夠沒有意義，應該想辦法怎么不影響大多數人生活的前提下，在有限公共區域建設立體車庫解決停車難問題。

　　西安高新區一小區業主代表表示，該小區一些公共區域草坪枯死、黃土裸露，物業公司應該及時種草或者種花。

　　物業：小區停車位少責任不在物業

　　“房子是有產權的，車位也是有產權的。”一物業公司負責人介紹，有很多小區開發商建設時并未考慮到小區實際車位數，停車難的問題根子不在物業。他所在的物業公司現在服務的小區就缺少近百個車位，他們原本打算在綠地上建立體車庫，但遭到業主否決，物業公司只能盡量讓地面停車位挨得再緊一些。針對地面停車，保安只能采取及時登記車主電話，一旦出現火災或意外方便及時通知車主挪車。

　　西安市物業辦：公共區域界定直接找原產權

　　針對小區停車位、公共區域等焦點問題，西安市房屋物業管理辦公室工作人員建議，小區業主可到規劃部門或者建設部門調取建設時的規劃設計;有產權證小區可到西安市不動產中心查詢小區相關產權歸屬。職能部門的原始資料里對小區產權有詳細的描述，通過這些資料就能掌握小區實際公共部位、車位等實際情況。

　　>>多方回聲

　　業委會難題

　　小區監控老化

　　門禁系統安全性不高頻遭吐槽

　　談到小區安防及門禁時，多個小區業委會代表都表示，小區監控設備老化落伍、門禁系統安全性不高等問題被業主吐槽最多，業委會壓力很大。

　　浐灞半島A10/A15小區業委會主任劉文武介紹，該小區單元門門禁一直未正常使用，傳銷、貼野廣告人員隨便出入，也給不法分子提供了可乘之機。業委會成立后已有解決方案。

　　繽紛南郡小區業委會主任張建強介紹，該小區也存在監控設備老化落伍損壞、門禁系統安全性不高等問題。

　　楓林綠洲業委會主任趙鵬翔介紹，今年6月，小區正式投入使用智慧安防系統，人臉識別的智慧安防讓社區人員變得更純粹，極大提高了社區安全性。高清攝像監控系統能夠自動監控小區人員的活動軌跡，視頻信號可實時傳遞，便于及時發現問題并盡快處理。

　　業主代表建議

　　物業與業主之間的對話要暢通

　　西岸國際花園(北苑)小區業委會主任李計伏表示，其實業主對物業公司的要求并不高，只要按照《物業服務合同》規定做到位就行。

　　領秀長安小區業主代表表示，小區物業要有服務意識，能提供等價服務、能定期對小區設施設備進行巡查、保養;從服務細節上暖化業主，建立友好合作關系。

　　西咸新區灃東新城光華小區業主代表建議，小區物業要和業主協商建立健全的管理制度，各項記錄完整清楚;對業主提出的問題能及時回應并提供良好的服務;建立完善的評價制度，由業主對物業的服務進行評價以督促提高自身的服務水平;按照要求及時公示各項應公示的資料。

　　灞橋區金裕青青家園西區業主代表建議，物業應建立維修服務回訪制度，由住戶對維修質量提出評議。

　　物業公司吐槽

　　代收費用承擔太多額外事務

　　說起去年暖氣代收費，一品牌物業公司負責人顯得很激動。他們公司負責的某小區物業，因為去年剛入住，整體入住率不到75%。但按照熱力公司的要求，必須交夠80%的費用才能供暖。雖然該公司給熱力部門提供了詳細入住名單及入住比例也沒用，面對供暖期臨近及綜合考慮諸多因素，最后總公司墊資100多萬才完成了去年采暖期供暖。按照國務院《物業管理條例》第44條規定，“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供暖等單位應向最終用戶收取有關費用。”西安市的部分供熱單位沒有向最終用戶收取費用，造成業和業主的矛盾。

　　另外一家物業公司人員說，現在供水、供電都是分戶到表，業主可直接到所在公司購買。但發生水管爆裂、電表跳閘等意外還是小區物業人員先去處理。特別是供暖，西安數萬名物業人員免費承擔著熱力部門收費、維修、善后等事宜，往往還吃力不討好。

　　規范業主行為需要業委會配合

　　一物業公司負責人表示，大多數業主都很好溝通，但還是有少數人很難溝通。他舉例說，小區有幾戶業主遛狗不拴繩惹業主投訴的，還有小孩在家中跳叨擾樓下休息的，物業多次上門勸說無果還被罵，物業也沒有更好的辦法。

　　他建議，小區物業公司應主動與業委會聯系，做好業主行為規范宣傳，業主不能單方面強調物業對業主的服務，也要尊重物業公司及工作人員的付出。只有雙方共同努力才能保持良好的小區生活環境。

　　>>經驗借鑒

　　與業主溝通要講方式方法 看他們各有奇招

　　換位思考 物業就能贏得業主信任

　　談及與小區業委會、業主配合的經驗，西安順合物業管理服務有限公司負責人表示，該公司目前服務的多個小區都成立了業委會，物業與業委會、業主相處融洽，最主要的原因是幾方都能換位思考，贏得彼此尊重。小區業委會和物業公司的共同目標就是通過雙方的努力讓業主安居、舒心，這是雙方最大的共同點。物業公司應經常主動與駐地街辦、社區、派出所、消防等部門保持聯系，使相關部門掌握和了解住宅區的情況。

　　談及與小區業委會的配合時，他介紹，在小區做物業服務工作，雙方要及時溝通協商，解決工作中的問題。雙方有時候會有分歧很正常，有矛盾時要及時溝通、及時協商、及時解決。

　　定期召開雙方溝通協調會

　　繽紛南郡小區業委會主任張建強介紹，該小區目前各項工作開展比較順利，聘請了經驗豐富的特別顧問指導業委會的工作;在法律風險防范方面，聘請了律師，使業委會的運行始終嚴格遵守法律法規;在財務管理方面，建立了業委會專用賬目，聘請專業的第三方公司進行賬目登記整理;本著業委會信息公開、透明的原則，堅持小區事務事前公示、事中記錄、事后存檔;物業溝通方面，每月第一周的周一定為業委會與物業的協調溝通日。

　　據悉，和繽紛南郡小區一樣，目前已經成立業委會的浐灞半島A10A15小區、西岸國際花園(北苑)小區、綠地世紀城A區、楓林綠洲小區等均已和所在小區物業達成日常事務的溝通機制。

　　西安市人大代表：要從矛盾癥結和源頭找解決方案

　　小區業主與物業之間的糾紛如何妥善處理?針對此，西安市人大代表、全國人民調解能手張興無分享了自己的調解經驗。

　　他介紹了一個小區多戶業主和物業公司因繳納物業費及退裝押金產生的糾紛。業主家墻面漏水要求物業處理，物業上門查看后認為歸開發商管，建議業主找開發商修繕。業主認為物業不作為，之后兩年拒交物業費。物業公司又以業主不交物業費為由，拒絕退還裝修押金，雙方矛盾越積越深。張興無作為第三方介入調解后，要求開發商派人到場對漏水地方進行鑒定，界定漏水責任。開發商鑒定后，就墻面漏水處的維修問題給業主一定的補償。癥結打開后，他又勸業主和物業雙方換位思考，業主后來主動提出用裝修押金補交物業費，物業也提出因自己工作不到位給業主一定減免，一場持續兩年多的糾紛圓滿解決。

　　他說，要善于發現矛盾癥結和源頭，從中找到解決辦法。

　　>>官方回應

　　9月1日起取消電梯費和公攤?

　　西安市物業辦：解讀有誤!

　　電梯費和公攤納入物業服務費

　　針對9月1日起即將實行的《陜西省物業服務收費管理辦法》，有解讀稱不收電梯費和公攤的說法，西安市物業辦工作人員表示，這些解讀對政策理解有誤。

　　他介紹，《陜西省物業服務收費管理辦法》有關“物業服務費”定義很明晰，“物業服務費”是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，在物業管理區域內提供房屋、配套設施設備以及相關場地日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、秩序維護以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業主收取的費用。以前收費標準是“物業收費+電梯費+公攤+其他”，現在是把所有收費合在一起了。

　　《陜西省物業服務收費管理辦法》第八條規定，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　3.物業管理區域內清潔衛生費用;

　　4.物業管理區域內綠化養護費用;

　　5.物業管理區域內秩序維護費用;

　　6.辦公費用;

　　7.物業服務企業固定資產折舊;

　　8.物業共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用;

　　9.經業主或者業主大會同意的其他費用。

　　物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或者物業服務支出。

　　并非所有小區9月1起都要實行新辦法

　　一些小區業委會代表和物業公司詢問，是不是9月1日起所有小區都要實行新的物業服務收費管理辦法?

　　西安市物業辦工作人員表示，從西安市價格主管部門獲悉，那些還在《物業服務合同》期限內的，應該是執行原來的政策，除此之外的其他小區，根據小區情況實行新政策。實行政府指導價的物業服務收費標準由各設區市、縣(市)人民政府制定，具體工作由各設區市、縣(市)人民政府發展改革部門、物業行政主管部門負責，依據物業服務等級標準，綜合考慮小區容量、場地設施、企業成本、業主承受能力等因素制定，定期調整并保持相對穩定。實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主或業主大會通過合同約定。

　　該工作人員表示，有關細則相關部門還在制定之中，等待官方宣布。

　　>>多知道些

　　華商報2年時間對接小區52家

　　其中13家成立業委會

　　2017年1月1日，新修訂的《西安市物業管理條例》正式施行，對比新舊《條例》可以看出，新《條例》為小區成立業主大會，并選舉業主委員會提供了更有力的法律支持。

　　為了破解業委會成立難題，從2016年12月27日起，華商報連續召開公益律師座談會、籌備業委會經驗交流會、律師·小區對接會等3場會議，破解業委會成立難題。最終為西安具有代表性的36個小區一對一對接公益律師，并持續關注進展。

　　今年3月，華商報再次邀請專業律師、已成立業委會的小區業委會主任等，就《西安市物業管理條例》中業委會成立等問題對業主進行宣講，寶雞、銅川、渭南等小區業主也前來學習、培訓。

　　截至目前，華商報對接小區52家，其中已經備案成立的業委會有13家，其中西安市11家，西咸新區秦漢新城渭電小區業委會、銅川山水雅庭小區業委會都是參加今年3月培訓會之后成立的。(記者 陳思存 實習生 張夢婷 趙雪 黃山 采寫)