四合院狹窄的縫隙中擠出一棵老槐樹，麻雀圍著叫成一團。從高處俯視西城區小茶葉胡同，唯獨12號院格外不同：瓦片淺灰，鱗次櫛比，每條屋脊線都歸整有序，透著京味建筑的氣派。

　　一年多前這里還是另一番景象：院里擠滿了違建，破磚爛瓦，臟水橫流。即便這樣，院子還被轉租給20多戶，為的就是每月一筆可觀的租金。但在“共生院”理念下，這處違建被主動拆除，硬件改造升級，部分房間變成長租公寓，實現共生。

　　幾十年違建主動拆了

　　除了院中間一棵歪脖棗樹，百余年歷史的小茶葉胡同12號院幾乎都變了。圍著棗樹，院子的主人老陳擺了好幾盆花，“剛搬進來，過幾天還得再擺點。”他已經在這里住了幾十年，看著院子從規整到破敗，再到如今重生。

　　以前院子亂到什么地步?上世紀七八十年代，院子里就開始搭建各種房子，擠得滿滿當當的。老陳把這些房子分租給20多戶，大多都是做生意的。

　　人太雜，環境自然就亂。“院子里的自行車、電動車就能擺一排，人要出門得側著身才能過去。”但他也離不開這些租戶，每月起碼能收上來租金過日子。

　　其實，胡同深處存在多年的違建之所以難拆，背后都是類似的原因。可到了去年4月，這里的違建竟拆了。

　　讓老陳改變想法的是同一條胡同的16號院。16號院在2017年經過改造，徹底完成升級更新。看到隔壁變了樣，他也羨慕。多方聯系下，老陳和負責16號院改造設計的北京清筑建筑設計有限公司的主持建筑師劉軍搭上了線。

　　“我們可以幫您升級改造，但首先得先把院子里100多平方米的違建拆了。”劉軍提出條件。

　　拆掉違建，院主人少了收入，能不能同意?想要升級改造，老百姓手里的錢不夠，怎么辦?改造之后，院子誰來住?協調下，一套此前從未有過的方案出爐：設計方負責投資升級，將院子分為兩部分：老人在原有的空間繼續居住，過去出租的房子由設計方躉租10年、升級變成長租公寓對外運營。老人只需要負責自己空間的裝修費用，每月還能固定收到一筆租金。

　　老陳算了一筆賬。這樣下來每月的收入比過去還要高。于是一拍即合，盤踞在院子里幾十年的違建終于拆除。

　　老院全面升級變公寓

　　東西城胡同里的私房不在少數，大量私房都已經嚴重破損、甚至成為危房。但由于成本高、程序復雜，老百姓很難對私房進行改造。于是，本能體現老北京風味的院落，就漸漸破敗了。

　　不像是以前改造的公房，私房改造就要面臨各家的個性化需求。改造啟動沒多久，老陳就提出要求：“保留最傳統建筑風格，青磚灰瓦，屋頂要用傳統工藝。”

　　為此，劉軍調整了方案。在他看來，這也是私房升級改造過程中會普遍遇到的情況。私房主的個性化需求更多，在改造方案上必須反復推敲和商量，才能實現多方滿意。

　　歷經8個月的改造，12號院徹底變身。房子保留了老陳最喜歡的屋頂和木質結構。過去6米高的屋頂讓房子有了增加隔間的可能。現在，陳先生和老伴的臥室在二樓，一層是客廳、廚房。按照最初簽訂的協議，12號院除陳先生居住的房間外，已被改造升級為長租公寓。

　　探索私房改造新路徑

　　自打設計之初，這些長租公寓就瞄準了在金融街上班的高級白領。高級白領住胡同，他們愿意嗎?

　　效果很不錯，7套房子目前只剩下1間了。“價格、面積都和過去租的老樓房差不多，但感覺更舒適，關鍵有北京味道。”大連人趙先生幾天前剛搬進來，除了屋里備齊家具家電能拎包入住外，他最滿意的其實是衛生間。

　　以往老百姓住胡同，最頭疼的也是衛生間。但經過改造，現在每個房間里都配備了現代化的衛生間。

　　在解決上下水難題上，用上了最新的“電馬桶”。住過四合院的都知道，排水難主要是屋內管線與市政管線高差小、距離遠，污水難排。這種“電馬桶”因為插電，自帶提升泵，還能將糞便打碎，在32毫米直徑的排水管中就能順利排出。

　　此外，屋里的木地板下，鋪著防水防潮材料、地暖管線。這種地暖有別于傳統電地暖，是利用空氣源熱泵中央空調，耗電量不算太高，卻能保證屋內的溫度。

　　現在，陳先生有空就會找隔壁的租戶聊聊家常，聽聽年輕人的想法。過去擠滿違建的四合院，正通過拆違、改造、升級，實現重生，老百姓的日子也得以“共生”。這樣的私房改造路徑，也恰恰為其它院落提供借鑒。