日前，《西安市關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見》)印發(fā)。我市將加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度，逐步實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”社會(huì)保障機(jī)制。

　　到2021年底，基本建成信息共享、便民高效、監(jiān)管有力的全市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)市—區(qū)—街道—社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)網(wǎng)格化服務(wù)管理體系，形成供應(yīng)主體多元、供應(yīng)方式多樣、經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，市場(chǎng)規(guī)則明晰、權(quán)益保障充分的住房租賃保障體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向租售并舉轉(zhuǎn)變

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立住房租賃公司

　　《實(shí)施意見》指出，培育住房租賃多元化市場(chǎng)供應(yīng)主體,支持發(fā)展規(guī)模化、集約化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。通過新建租賃住房、整合已建成公共租賃住房、收儲(chǔ)社會(huì)閑置存量住房、改建閑置商辦用房等多種途徑，有效增加市場(chǎng)供給，穩(wěn)定住房租金，引導(dǎo)和平衡住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

　　鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)需求，從開發(fā)銷售單一經(jīng)營(yíng)模式向租售并舉轉(zhuǎn)變。在滿足我市住房發(fā)展規(guī)劃的前提下，支持具備條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分，用于向市場(chǎng)租賃。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用自持房源開展青年公寓、人才公寓、創(chuàng)客公寓、旅居養(yǎng)老公寓等差別化的住房租賃項(xiàng)目，滿足不同人群的居住需求。

　　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立住房租賃公司或與專業(yè)化住房租賃企業(yè)合作，利用專屬的服務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，挖掘并強(qiáng)化自身服務(wù)特色，依法拓展住房租賃業(yè)務(wù)。

　　鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。落實(shí)個(gè)人出租住房稅收優(yōu)惠政策，支持個(gè)人通過我市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)或委托專業(yè)化住房租賃企業(yè)，將自有閑置住房投入住房租賃市場(chǎng)。

有效增加租賃住房土地供應(yīng)

將不低于5%的共有產(chǎn)權(quán)房用地調(diào)整為租賃住房用地

　　增加租賃住房用地供應(yīng)。在我市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、工業(yè)園區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等租賃住房需求量大的區(qū)域，落實(shí)居住用地“兩個(gè)20%”時(shí)，在滿足公租房土地供應(yīng)基礎(chǔ)上，為促進(jìn)住房流通，提高住房利用率，推進(jìn)職住平衡，可將不低于5%的共有產(chǎn)權(quán)房用地調(diào)整為租賃住房用地，優(yōu)先規(guī)劃建設(shè)一批符合市場(chǎng)需求的租賃住房項(xiàng)目，租賃住房項(xiàng)目土地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。

　　租賃住房需求較大的區(qū)域，也可通過“設(shè)定自持比例、限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”或“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、超過一定溢價(jià)率后轉(zhuǎn)為競(jìng)自持面積和年限”等方式，有效增加租賃住房土地供應(yīng)。

　　盤活存量用房。在符合城市規(guī)劃和公共配套要求的前提下，允許將閑置商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，由企業(yè)提出改建方案，經(jīng)相關(guān)部門審批，調(diào)整規(guī)劃，補(bǔ)簽土地出讓合同，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，改造后的租賃住房應(yīng)滿足采光、通風(fēng)、消防、安全等條件，用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，改建后房屋不得以租代售或分割轉(zhuǎn)讓。允許將現(xiàn)有住房按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

　　支持城中村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位發(fā)展規(guī)模化住房租賃。鼓勵(lì)改造完成的城中村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位按照民主決策程序，成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，利用城中村改造后的居民閑置用房，開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)。

建立承租人居住證權(quán)利清單

逐步實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的社會(huì)保障機(jī)制

　　完善住房租賃基本公共服務(wù)政策，逐步實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的社會(huì)保障機(jī)制。建立承租人居住證權(quán)利清單，不斷擴(kuò)大承租人權(quán)利，逐步實(shí)現(xiàn)持有居住證的承租人可以按照相關(guān)規(guī)定享有醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保險(xiǎn)、養(yǎng)老服務(wù)、社會(huì)救助等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

　　規(guī)范住房租賃市場(chǎng)行為，大力推行住房租賃合同示范文本，明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)，引導(dǎo)租賃當(dāng)事人依托住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，落實(shí)登記備案制度。鼓勵(lì)租賃當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際需求簽訂長(zhǎng)期租賃合同，保障承租人長(zhǎng)期、穩(wěn)定的居住權(quán)益。

　　加大住房公積金對(duì)租賃住房的支持力度。繳存職工在西安市行政區(qū)域內(nèi)家庭無(wú)房產(chǎn)信息并租住住房的，按照西安地區(qū)上年人均月平均房租水平的12倍設(shè)定每年提取限額。對(duì)按規(guī)定辦理房屋租賃合同登記備案的，按照租住公共租賃住房提取的相關(guān)規(guī)定提取。積極推進(jìn)住房公積金按月轉(zhuǎn)賬支付房租，降低租房提取申請(qǐng)門檻，簡(jiǎn)化租房提取材料。

轉(zhuǎn)變公共租賃住房保障方式

保障對(duì)象可自行租房享受補(bǔ)貼

　　加大行政審批政策支持。政府各相關(guān)部門要梳理新建、改建、改造租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道，進(jìn)一步優(yōu)化工作流程，減少中間環(huán)節(jié)，提高審批監(jiān)管的效率，探索實(shí)施并聯(lián)審批。

　　對(duì)依法登記開展住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)和個(gè)人，嚴(yán)格按照相關(guān)政策給予稅收優(yōu)惠政策支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權(quán)投資。支持符合條件的規(guī)模化住房租賃企業(yè)通過發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化等方式融資。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等融資試點(diǎn)。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在符合國(guó)家金融監(jiān)管政策的前提下為個(gè)人住房租賃提供形式多樣、個(gè)性化的金融產(chǎn)品，支持個(gè)人住房租賃消費(fèi)。

　　完善公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理。擴(kuò)大住房租賃保障范圍，轉(zhuǎn)變公共租賃住房保障方式，推行實(shí)物保障與補(bǔ)貼并舉，支持公共租賃住房保障對(duì)象通過市場(chǎng)自行租房居住，政府對(duì)符合條件的家庭進(jìn)行補(bǔ)貼。積極探索采取購(gòu)買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作(PPP)模式，不斷提高公共租賃住房專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)水平。

　　此外，在滿足基本生活需要前提下，租賃住房裝修應(yīng)堅(jiān)持“環(huán)保、節(jié)約、安全、舒適”原則，裝修后建議引進(jìn)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量安全及環(huán)保檢測(cè)。